Případová studie: jak jsem prodal byt 3+1 v severních Čechách za 10 dní a o 420 tisíc korun výš než byla startovní cena

Prodávající se obával, že prodej bytu bude dlouhý a plný starostí. Nakonec stačilo předat klíče a zbytek procesu jsem převzal já. V této případové studii ukazuji, jak se byt 3+1 v původním stavu prodal během 10 dní od spuštění inzerce za 2 610 000 Kč, tedy o 420 000 Kč více než byla startovní cena.

Prodávající chtěl hlavně dvě věci. Prodat dobře a nemuset kolem toho řešit desítky drobností, které běžný člověk při prodeji bytu často ani nečeká.

Šlo o byt 3+1 o výměře 73 m² v severních Čechách. Byl v původním stavu, se starším nábytkem, umakartovým jádrem, lodžií a sklepem. Nacházel se v lokalitě, kde bývají kupující opatrnější, a i proto měl majitel obavu, že se prodej potáhne. Chtěl mít jistotu, že mu po prodeji zůstanou alespoň 2 miliony korun čistého.

Nakonec se ukázalo, že správně nastavená strategie udělá větší rozdíl než samotný stav bytu.

Klient se bál dlouhého prodeje a zbytečných komplikací

Majitel přišel do kanceláře osobně. Je ze Slovenska a byt měl v Ústí nad Labem několik let. Rozhodl se ho prodat, ale od začátku byl opatrný. Když byt kdysi kupoval, neměl s realitní službou dobrou zkušenost, a proto nechtěl nic podcenit.

Nepotřeboval peníze okamžitě, ale chtěl mít prodej co nejdříve vyřešený a hlavně bez vleklého průběhu. I proto chtěl uzavřít smlouvu jen na tři měsíce. Jeho přání bylo jednoduché. Rozumně prodat, nenatahovat to a nemuset řešit každý krok osobně.

Na začátku jsem mu řekl dvě věci. Že mu převezmu všechny starosti spojené s prodejem. A že cenu neurčíme odhadem, ale podle přesné analýzy trhu, aktuálních nabídek a reálně uskutečněných prodejů z katastru.

Byt v původním stavu neznamená slabý výsledek. Musí ale fungovat strategie

Tento prodej nestál na tom, že by šlo o čerstvě zrekonstruovaný byt, který se prodá skoro sám. Naopak. Byt byl v původním stavu, se starým vybavením a bez modernizace. Právě proto bylo potřeba udělat maximum v cenové strategii, prezentaci a propagaci.

Majitel nechtěl před prodejem investovat do větších úprav. To jsem respektoval. Udělal jsem základní přípravu a úklid, ale hlavní roli pak převzala kvalitní prezentace. Byt nafotil profesionální fotograf a zároveň jsem připravil vizualizace, aby si zájemci uměli lépe představit budoucí podobu interiéru.

Ve videu jsem šel ještě dál. U každého pokoje bylo vidět, jak mizí původní nábytek a prostor se postupně promění v čistý, moderně zařízený interiér. U podobných nemovitostí to hraje velkou roli. Kupující totiž nekupuje jen to, co vidí dnes. Kupuje i potenciál, který v bytě dokáže uvidět.

Tahle kombinace přesně nastavené ceny, kvalitní prezentace a silné propagace nakonec přinesla výsledek, který předčil původní očekávání prodávajícího.

Cena nebyla odhad. Byla postavená na datech

Startovní cena 2 190 000 Kč nevznikla náhodně. Vycházela z poctivé srovnávací analýzy, aktuální konkurence i skutečně realizovaných prodejů. Díky práci s daty z katastru umím cenu nastavit velmi přesně, ne pocitově.

Cílem nebylo dát cenu zbytečně nízko ani ji přestřelit. Cílem bylo nastavit ji tak, aby byla reálná, přitáhla pozornost trhu a současně vytvořila prostor pro nejlepší možný výsledek.

Právě to se v tomto případě potvrdilo.

Nestačilo jen zveřejnit inzerát. Bylo potřeba, aby se o bytě opravdu vědělo

U podobné nemovitosti nestačí vystavit inzerát a čekat. Když chcete prodat rychle a zároveň dobře, musí se nabídka dostat ve správný čas mezi co nejvíce relevantních zájemců.

Proto jsem zvolil kombinaci online i offline propagace. Byt běžel na 10 realitních serverech. Současně jsem spustil kampaně na Facebooku a Instagramu, včetně videa. K tomu přišla offline podpora v podobě 1 200 letáků do schránek a na frekventovaná místa v okolí, vývěska kanceláře a také práce s vlastní databází investorů.

Důležitý nebyl jeden reklamní kanál. Důležitá byla souhra všech kroků najednou. Cílem bylo, aby se o nabídce během krátké doby dozvěděli opravdu všichni relevantní kupující.

A čísla ukazují, že to zafungovalo. Nabídka zaznamenala 6 233 zobrazení na inzertních serverech. Kampaň na Facebooku a Instagramu přinesla 23 999 zobrazení a 920 kliknutí.

Hned na začátku přišla možnost rychlého prodeje. Nezvolil jsem zkratku

Krátce po zveřejnění nabídky se ozval investor, který byl připraven koupit byt okamžitě za inzerovanou cenu 2 190 000 Kč.

Právě v takových chvílích se často láme výsledek. Makléř může zvolit nejrychlejší a nejpohodlnější cestu, mít rychle hotovo a jít dál. Já jsem ji nezvolil.

Odmítl jsem zkratku, která by byla pohodlná pro makléře, ale ne nejlepší pro klienta. Věděl jsem, že cena je nastavená správně a že při dobré organizaci zájmu můžeme dosáhnout lepšího výsledku.

Aukční model nás od první rychlé nabídky nezdržel o měsíce, ale jen o několik dní. Rozdíl ve výsledku přitom dělal 420 000 Kč proti startovní ceně. Přesně tady je vidět, jak velký rozdíl udělá strategie a ochota dotáhnout práci do konce.

Zájem nebyl náhodný. Byl připravený a řízený

Do procesu vstoupilo 30 kvalifikovaných zájemců. To je důležitý detail. Nešlo o náhodné diváky bez reálné možnosti koupit. Každého jsem si předem prověřoval a zjišťoval, jak je na tom s financováním, motivací i připraveností jednat.

Během dvou dnů proběhlo 26 prohlídek. Někteří investoři osobní návštěvu nepotřebovali, protože pro ně byla rozhodující lokalita, dispozice a cenová hladina. Do finálního kola nabídek se pak zapojilo 13 zájemců, což je mimořádně silný výsledek.

Nešlo o dražbu. Šlo o organizovaný výběr nejlepší nabídky, kde každý účastník podával jednu finální nabídku. Vítěze tedy neurčila jen samotná cena, ale také celková jistota obchodu.

Nakonec byt koupil mladý pár pro vlastní bydlení. Měli připravenou hypotéku, dostatečný vlastní kapitál a působili velmi spolehlivě. I tohle považuji za součást dobře odvedené práce. Nevybrat jen nejvyšší číslo, ale nejlepšího kupujícího pro bezpečné dokončení celé transakce.

Prodávající mi předal klíče. O zbytek jsem se postaral já

Na podobných obchodech není nejtěžší jen najít kupujícího. Často je ještě důležitější zvládnout vše kolem tak, aby se prodej nezasekl na detailech.

Hned po dohodě jsem si stáhl list vlastnictví a další podklady, abych měl jistotu, že se později neobjeví nepříjemné překvapení. A jedno se opravdu objevilo. Na listu vlastnictví zůstala stará nevymazaná zástava po předchozím vlastníkovi. Prodávající o ní vůbec nevěděl.

Začal jsem to okamžitě řešit na katastru v Ústí nad Labem tak, aby se vše stihlo bez dopadu na prodej. Zároveň jsem si nechal vydat i prohlášení vlastníka a ověřil jsem, že ke konkrétní jednotce skutečně náleží správný sklep. Chtěl jsem mít jistotu, že při převodu nic nezkomplikuje celý obchod.

Tím to ale neskončilo.

Přes SVJ jsem zjišťoval i informace o samotném domě, protože kupující dnes neřeší jen byt, ale i to, v jakém stavu je celé společenství. Zajímal mě stav hospodaření SVJ, jestli má dům dluhy, nebo naopak vytvořené rezervy, a také jaké opravy se plánují do budoucna. To jsou informace, které kupující velmi oceňují a které často rozhodují o tom, jestli se pro koupi nadchnou, nebo začnou váhat.

Prodávající neměl klíče od sklepa, takže jsem věc vyřešil s předsedou SVJ a nechal udělat kopie. Zajistil jsem odvoz starého nábytku. Připravil jsem právní servis přes našeho advokáta. Zajistil jsem bezpečnou úschovu kupní ceny. Řešil jsem komunikaci s bankéřem kupujících kvůli hypotéce. A také všechny smlouvy a dokumenty tak, aby prodávající nemusel nic složitě obíhat.

Zjednodušeně řečeno, klient mi dal klíče a já převzal celý proces.

Důležitá čísla

• Startovní cena: 2 190 000 Kč
• Prodejní cena: 2 610 000 Kč
• Rozdíl oproti startovní ceně: +420 000 Kč
• Čistý výnos pro prodávajícího po odečtení odměny: 2 452 095 Kč
• Počet kvalifikovaných zájemců: 30
• Počet prohlídek: 26
• Počet finálních nabídek: 13
• Doba od spuštění inzerce do podpisu rezervační smlouvy: 10 dní
• Zobrazení na realitních serverech: 6 233
• Zobrazení kampaní na Facebooku a Instagramu: 23 999
• Počet kliknutí z kampaní: 920
• Počet roznesených letáků: 1 200

Časová osa prodeje

Dohoda o zprostředkování byla podepsána 4. února 2026. Následovala příprava podkladů, prověření právního stavu, focení, vizualizace a příprava kampaní.

Inzerce a reklamní kampaně byly spuštěny 17. února 2026.

Ve dnech 25. a 26. února proběhly prohlídky a finální kolo nabídek.

Dne 27. února 2026 byla podepsána rezervační smlouva.

Nyní kupující dokončují hypoteční proces. Jakmile banka potvrdí připravenost, podepíšeme kupní smlouvu, podáme návrh na vklad do katastru a po dokončení převodu proběhne předání.

Reakce, které mají největší váhu

Po skončení výběru nabídek mi prodávající napsal:

„To jsem z toho opravdu překvapený, takovou sumu jsem opravdu nečekal, jste skvělý.“

A jeden ze zájemců po prohlídce uvedl:

„Děkuji za profesionálně odvedenou prohlídku.“

Podobné reakce beru jako potvrzení, že dobře nastavený proces je na výsledku opravdu vidět.

Co si z tohoto prodeje může odnést další prodávající

Tento případ ukazuje několik důležitých věcí.

Ani byt v původním stavu nemusí znamenat slabý výsledek. Ani lokalita se složitější pověstí nemusí automaticky znamenat problém. A rychlý prodej nemusí znamenat slevu, pokud se nabídka dostane ve správný čas ke správným lidem.

Stejně důležité ale je, že prodávající nemusí řešit úřady, právní detaily, sklep, klíče, nábytek, banku kupujícího ani organizaci celého procesu.

Dobrý prodej totiž není jen o ceně. Je i o tom, kolik starostí z vás někdo opravdu sejme.

Co všechno musí prodávající udělat, aby byl prodej opravdu dobrý

• Správně nastavit cenu podle trhu a reálných dat.
• Připravit byt k prezentaci, i když je v původním stavu.
• Zajistit kvalitní fotografie, video a případně vizualizace.
• Dostat nabídku mezi dostatek relevantních kupujících, nejen ji vystavit online.
• Vyhodnotit, jestli je první nabídka opravdu nejlepší, nebo jen nejrychlejší.
• Prověřit zájemce a jejich financování.
• Zorganizovat prohlídky a finální sběr nabídek.
• Prověřit list vlastnictví a právní stav nemovitosti.
• Ověřit, co přesně k bytu patří. Někdy lidé využívají roky společný prostor přesvědčeni, že patří k bytu.
• Zjistit přes SVJ stav hospodaření domu, případné dluhy, naspořené prostředky a plánované opravy.
• Vyřešit praktické detaily, jako jsou klíče, vyklizení nebo odvoz nábytku.
• Zajistit smlouvy, úschovu kupní ceny, komunikaci s bankou a převod až do finálního předání.

Závěr

V tomto případě chtěl klient hlavně klid, rychlost a jistotu, že neprodá pod cenou. Nakonec získal víc, než čekal. Byt se prodal za 10 dní od spuštění inzerce, o 420 000 Kč výš než byla startovní cena, a po odečtení mé odměny mu zůstalo 2 452 095 Kč čistého.

Přesně tak má podle mě vypadat realitní služba v praxi.

Prodáváte byt nebo dům v Ústí nad Labem, Teplicích nebo širších severních Čechách?
Rád se podívám na vaši nemovitost, navrhnu reálnou prodejní strategii a řeknu vám, co má skutečně smysl udělat pro co nejlepší výsledek.

Veškeré informace z článku jsou reálná data, ověřitelná, z reálného prodeje.