Prodat teď, nebo ještě počkat? To je jedna z otázek, kterou dostávám nejčastěji

Tohle je přesně ten typ otázky, na kterou každý čeká jednoduchou odpověď. Prodat hned. Nebo ještě rok vydržet. Jenže realita je jako obvykle méně efektní a o dost praktičtější.

Kdo dnes čeká, že ceny nemovitostí plošně spadnou dolů, tomu současná data moc nenahrávají. Český statistický úřad uvádí, že ceny bytů v Česku v roce 2024 meziročně vzrostly o 6,0 %. Jinými slovy, trh se po slabším období znovu nadechl a není to prostředí, které by zatím vypadalo na nějaký velký pád.

Když se řekne „počkat“, na co vlastně čekáme?

To je podle mě první rozumná otázka. Čekat samo o sobě není strategie. Strategie je vědět, proč čekám.

Někdo čeká, protože věří, že prodá za půl roku dráž. Někdo čeká na lepší hypotéky, protože předpokládá silnější poptávku. A někdo prostě jen nechce udělat krok, dokud nemá jasno, co bude dál. Všechny ty důvody dávají smysl. Ale není dobré je házet do jednoho pytle.

Česká národní banka už dříve popsala trh jako trh ve vzestupné fázi cyklu. To je důležité hlavně proto, že dnes nejsme v době, kdy by většina signálů říkala „raději utíkejte z trhu ven“. Spíš jsme v době, kdy je potřeba dobře rozlišovat mezi typem nemovitosti, lokalitou a konkrétní situací prodávajícího.

Co z toho plyne pro majitele bytu v Teplicích

Teplice nejsou Praha. A to je potřeba říct hned na začátku. Tady se trh chová jinak, kupující přemýšlejí jinak a velkou roli hraje i to, v jaké části města byt je, v jakém je stavu a jak působí celý dům.

Zároveň ale neplatí ani stará představa, že sever Čech je bokem a ceny se tu moc nehýbou. Naopak. Podle ČSÚ vykázal právě okres Teplice v posledním sledovaném období nejvyšší relativní i absolutní nárůst cen bytů v rámci Ústeckého kraje, konkrétně o 2 441 Kč za m², tedy o 7,5 %. To je docela slušný signál, že se tu trh hýbe a není mrtvý ani ospalý.

Půjdou ceny v Teplicích ještě nahoru?

Upřímně: dost možná ano. Ale ne u všeho a ne automaticky.

Když se podíváme na aktuální tržní obrázek, Sreality uvádí pro okres Teplice průměrnou cenu prodaných bytů 34 005 Kč za m² na základě 438 transakcí. Zároveň je v Teplicích aktuálně v nabídce přes 260 bytů. To ukazuje dvě věci. Za prvé, nějaká cenová hladina už je na trhu zřetelně vidět. A za druhé, konkurence v nabídce existuje, takže prodávající nemůže spoléhat jen na to, že „někdo se chytí“.

Jinak řečeno: dobré byty v dobrých místech si svou cenu často uhájí a klidně ještě porostou. Ale průměrný nebo problematický byt v domě, který kupující moc nevoní, nebude růst jen proto, že se obecně mluví o zdražování. Tam rozhoduje realita, ne titulek z internetu.

Co dnes cenu v Teplicích drží nahoře

V Teplicích pořád funguje jedna docela prostá věc. Ve srovnání s dražšími částmi republiky jsou tu byty stále dostupnější, a právě to drží zájem části kupujících i investorů. Když je něco proti Praze, Středočeskému kraji nebo Brnu pořád relativně levnější, prostor pro pohyb tu bývá větší než v přehřátých lokalitách. Celostátní data ČSÚ ukazují průměrnou cenu bytu v ČR za rok 2024 na 63 521 Kč za m², což je výrazně nad úrovní cen, které dnes vidíme v Teplicích a okolí.

Na druhou stranu trh není bez brzdy. Hypotéky sice už nejsou v extrému jako před časem, ale pořád nejsou levné natolik, aby kupující přestali počítat. A jakmile kupující počítá, je mnohem citlivější na stav bytu, lokalitu, fond oprav, energetiku domu i to, jestli bude muset po koupi hned investovat další stovky tisíc. To je přesně moment, kdy se rozdíl mezi „hezkým bytem“ a „dobře prodejným bytem“ ukáže naplno.

Kdy dává v Teplicích smysl prodávat teď

Prodávat teď dává smysl hlavně tehdy, když máte byt v solidní lokalitě, v domě bez větších problémů a nechcete spekulovat na poslední procenta růstu. Tedy ve chvíli, kdy můžete využít aktivní trh, ale zároveň nechcete riskovat, že se za pár měsíců dostanete do větší konkurence nebo že kupující začnou být opatrnější.

Dává to smysl i tehdy, když máte jasno, proč prodáváte. Třeba když řešíte dědictví, rozvod, stěhování, prodej investičního bytu nebo prostě nechcete další roky držet nemovitost, o kterou se musíte starat. V takové chvíli bývá často lepší dobře prodat teď než rok přemýšlet, jestli šlo vytáhnout ještě o něco víc.

Kdy může být rozumné ještě počkat

Počkat může být rozumné tehdy, když vás nic netlačí a vaše nemovitost má ještě prostor ke zhodnocení. Třeba když víte, že dům čeká pozitivní změna, byt chcete před prodejem upravit, nebo jen nechcete prodávat ve chvíli, kdy na to nejste navázaně připraveni.

Ale pozor. Čekání dává smysl jen tehdy, když víte, co vám má přinést. Jestli má být výsledkem lepší stav bytu, lepší načasování nebo jasnější plán, co dál. Pokud je to jen neurčitý pocit, že „to třeba ještě poroste“, už to může být trochu drahý sport.

V Teplicích navíc rozhodují ulice, ne jen město

Tohle je důležité možná víc než jakákoli obecná statistika. V Teplicích se neprodává „byt ve městě Teplice“. Prodává se konkrétní byt v konkrétní ulici, v konkrétním domě a pro konkrétní typ kupujícího. Jiný vývoj ceny bude na Letné a v Šanově, jiný v Proseticích nebo v Trnovanech.

Obecně, nahoru půjdou spíše ceny bytů v dobrých lokalitách.

A teď to nejdůležitější: co chcete dělat s penězi potom

Tohle je část, která se často podceňuje. Přitom právě tady se rozhoduje, jestli je lepší prodávat hned, nebo čekat.

Jestli chcete za utržené peníze koupit jinou nemovitost, je potřeba dívat se na oba kroky najednou. Když prodáte dráž, ale zároveň i dráž nakupujete, nemusí to být ve výsledku žádná výhra. Pokud ale peníze chcete přesunout jinam, třeba do jiné investice, do podnikání nebo si chcete hlavně snížit starosti a mít kapitál po ruce, pak může dávat smysl prodat i bez toho, že byste čekali na úplný vrchol trhu.

A tady se podle mě láme celý ten spor „prodat teď, nebo počkat“. Nejde jen o to, co udělají ceny. Jde o to, co chcete udělat vy.

Závěr

V Teplicích dnes nevidím důvod čekat na nějaký dramatický propad cen. Současná data spíš ukazují, že trh je živý a že ceny mají tendenci držet se nahoře nebo dál růst, zvlášť u dobře umístěných bytů. Rozhodně neplatí, že poroste všechno a za každou cenu. Čím víc je byt průměrný nebo problematický, tím nižší očekávám případný růst.

Takže za mě jednoduše: neřešil bych jen otázku, co udělá trh. Řešil bych hlavně to, co potřebujete udělat vy, jaký byt prodáváte a co má následovat potom. Protože dobře načasovaný prodej není o tom trefit vrchol. Je o tom udělat správný krok ve správný moment.