Drobné opravy v pronájmu – platí nájemce nebo pronajímatel?

Stačí kapající baterie, rozbitá zásuvka nebo nefunkční splachování a začne to: „Je to ještě drobná oprava, nebo už to má řešit pronajímatel?“

Od 1. ledna 2026 se navíc změnily finanční stropy, podle kterých se pozná, co se ještě bere jako drobná oprava placená nájemcem. A to je věc, která zajímá úplně každého – jak pronajímatele, tak lidi v nájmu.

Níže to máte přehledně, paragrafy přeložené do srozumitelného jazyka.

Co se změnilo: dvě částky, které rozhodují

1) Kolik smí stát jedna „drobná oprava“

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. říká (v části o opravách podle výše nákladů):
„…jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1500 Kč.“

V praxi:

Když je oprava (práce + materiál) do 1 500 Kč, typicky spadne do drobných oprav, které hradí nájemce – pokud nejde o něco, co už je povinnost pronajímatele (např. větší závada bránící bezpečnému užívání bytu).

2) Roční strop podle velikosti bytu (m²)

Nařízení zároveň nastavuje roční limit:

„Přesáhne-li součet nákladů… částku rovnající se 150 Kč/m²… další opravy… se nepovažují za drobné opravy.“

V praxi:

Nájemce hradí drobné opravy jen do určitého ročního „stropu“. Jakmile ho za daný rok vyčerpá, další opravy už se neberou jako drobné (a typicky je pak řeší pronajímatel).

Příklad: byt 70 m²

70 × 150 = 10 500 Kč za rok
To je maximální součet drobných oprav, který může být v daném roce na nájemci.

Doprava řemeslníka: pozor, tohle lidi často přehlédnou

Nařízení to říká naprosto jasně: „Náklady na dopravu se do nákladů… nezapočítávají a hradí je nájemce.“

V praxi:

Když přijede instalatér a účtuje si výjezd, ten se nepočítá do limitu 1 500 Kč ani do ročního limitu – a jde za nájemcem.

Jak se počítá „podlahová plocha“ pro roční limit

Aby se nehádalo, co je „m² bytu“, nařízení upřesňuje, že se bere:

„…součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány… pokud jsou užívány výhradně nájemcem…“

A zároveň dodává důležitý detail:

„…podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se do plochy bytu započítává pouze jednou polovinou.“

V praxi:

Když má nájemce sklep nebo komoru jen pro sebe, obvykle se do výpočtu přičítá.

Balkon/lodžie/terasa se započítává „napůl“. Díky tomu může roční limit vyjít trochu jinak, než si člověk myslí „od oka“.

Co si z toho odnést, aby nevznikaly zbytečné spory

Pro nájemce:

• Schovávejte si faktury a účtenky za drobné opravy – roční limit je o součtu, bez dokladů se to špatně prokazuje.

• Ptejte se na cenu dopředu: oprava může být do 1 500 Kč, ale doprava bývá zvlášť.

Pro pronajímatele:

• Vyplatí se mít ve smlouvě jednoduchou větu typu: „Běžná údržba a drobné opravy se řídí nařízením vlády č. 308/2015 Sb.“

• Čím jasněji je to napsané, tím méně „nepříjemných překvapení“ při první závadě.

Jedna věc na závěr: limity neurčují všechno

Tyto stropy pomáhají určit, co je „drobná oprava“ podle ceny.

Pořád ale platí základní logika nájemního bydlení: pronajímatel musí udržovat byt tak, aby byl bezpečně a normálně obyvatelný.

Když jde o závažnější problém (například porucha, kvůli které nejde topit, neteče voda apod.), řeší se to jinak než „prasklá klika“.

Řešíte podobný problém a nejste si jisti, kdo má opravu hradit?

Ozvěte se mi, rád Vám s tím pomohu.