Nová pravidla DPH u nemovitostí od července 2025: Co se mění a koho se to týká
9. dubna
Od 1. července 2025 se mění zákon o DPH, a s ním i způsob, jakým se daní prodeje nemovitostí. Pokud plánujete prodat byt, dům nebo investiční nemovitost, zbystřete. Nová pravidla mohou mít přímý vliv na to, kolik si z prodeje skutečně odnesete.
1) Nová lhůta pro osvobození: 23 měsíců místo 5 let
-
Doposud jste mohli prodat nemovitost bez DPH po 5 letech od kolaudace.
-
Nově bude stačit, když od kolaudace (nebo rozsáhlé rekonstrukce) uplyne alespoň 23 měsíců.
-
Pokud prodáte dříve, musíte k prodejní ceně připočítat 21 % DPH – a tu odvést státu.
Příklad:
Prodáváte nemovitost 20 měsíců po kolaudaci za 6 000 000 Kč → povinnost připočítat 1 260 000 Kč jako DPH. To může zkomplikovat dohodu s kupujícím nebo výrazně snížit váš zisk.
2) Pozor na rekonstrukce – když překročíte 30 %, spouští se DPH
-
Investujete-li do rekonstrukce více než 30 % plánované prodejní ceny, pohlíží se na nemovitost jako na novou.
-
Tím pádem platí i zde podmínka 23 měsíců od dokončení prací, jinak opět hrozí DPH.
-
Menší úpravy (výmalba, podlahy, kuchyň) vás většinou neohrozí – pokud celková hodnota nepřekročí zmíněnou hranici.
Příklad:
Rekonstrukce za 1,2 milionu Kč, plánovaný prodej za 4 miliony → překročili jste 30 %, DPH se vás týká, pokud prodáte dříve než za 23 měsíců.
3) RÚIAN a katastr: Co je psáno, to platí
-
Daňové posouzení se bude nově řídit i tím, jak je nemovitost evidována v registru RÚIAN.
-
Používáte rekreační objekt k bydlení? Pokud je v registru stále veden jako chata, můžete ztratit nárok na osvobození od DPH.
-
Doporučuji si ověřit údaje jak v RÚIAN, tak v katastru nemovitostí. Pokud neodpovídají realitě, zažádejte o opravu co nejdřív.
Co z toho plyne?
Prodávající by měli přesně plánovat čas prodeje a rozsah úprav
Investoři by měli pečlivě kalkulovat návratnost i s ohledem na daňové dopady
Kupující by měli ověřit, zda je cena včetně DPH, a zjistit právní status stavby
✅ Shrnutí: změny, které ovlivní výnos z prodeje
Tyto legislativní úpravy nejsou jen drobnou změnou zákona. Jde o zásah, který může ovlivnit miliony korun – a to jak u běžných bytů, tak investičních nemovitostí. Správné rozhodnutí v pravý čas může znamenat rozdíl mezi ziskem a prodělkem.
Nechcete riskovat statisícové chyby?
Potřebujete poradit, jestli se vás nové DPH týká?
Nevíte, jak správně načasovat prodej nebo rekonstrukci?
Chcete mít jistotu, že vše proběhne daňově správně?
Ozvěte se mi ještě dnes.
Společně najdeme nejvýhodnější řešení – bez rizik, bez zmatků, bez zbytečných výdajů.
jaroslav.mazak@re-max.cz
723 745 745
www.jaroslav-mazak.cz