Černé stavby – pozor na ně!

Stavební úřad zpřísnil pravidla a sankce za černé stavby.

Co to znamená pro kupující a co pro prodávající?

Ještě před pár lety se v praxi často „něco přistavělo“ a papíry se řešily až následně – nebo vůbec.

Jenže doba se změnila.

Nový stavební zákon přitvrdil v pokutách a hlavně v tom, jak složité může být dodatečné povolení.

A co je pro realitní praxi zásadní: problém nemusí řešit jen ten, kdo stavěl, ale i ten, kdo nemovitost koupí.

Co je vlastně „černá stavba“ (a proč to není jen celý dům)

Černá stavba není jen novostavba bez povolení.

Stejný průšvih umí udělat i „nevinná“ přístavba, pergola, zimní zahrada, garáž, půdní vestavba, změna dispozic nebo užívání stavby jinak, než je povoleno.

Pokud je něco postavené bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním, je to riziko – a úřad to může řešit řízením o odstranění stavby.

A sankce nejsou symbolické: za provedení záměru bez povolení může být pokuta až 2 000 000 Kč.

V některých případech zákon počítá i s vyššími sazbami (např. u zvlášť citlivých lokalit).

Co to znamená pro kupující: „Koupil jsem dům – a s ním i problém“

Kupující často řeší hlavně technický stav, lokalitu a cenu. Jenže právní a stavební stav je stejně důležitý – někdy i víc.

1) Pokud je stavba nepovolená, úřad může jednat s vlastníkem

Když nelze prokazatelně určit stavebníka, může stavební úřad nařídit odstranění nepovolené stavby vlastníkovi. A to už může být nový majitel – tedy kupující.

2) Dodatečné povolení není „formalita“

Dodatečné povolení může stavbu zachránit, ale není nárokové. Navíc, jakmile běží řízení o odstranění, hraje se na čas: žádost se podává ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení (a musí být podaná správně, včetně dokumentace).

3) Chybějící dokumentace = riziko a často i náklady

Vlastník má povinnost mít k stavbě odpovídající dokumentaci (ověřenou projektovou dokumentaci / dokumentaci skutečného provedení nebo pasport). Za nesplnění může hrozit pokuta až 400 000 Kč.
Pro kupujícího to v praxi znamená: když dokumentace chybí nebo neodpovídá skutečnosti, může to být vada, která se bude řešit penězi, časem – a někdy i sporem.

Rychlá kupující check-list (co si vyžádat a porovnat):

Stavební povolení / povolení záměru a co přesně bylo povoleno.

Kolaudační rozhodnutí (nebo podklady k povolenému užívání).

Dokumentaci skutečného provedení / pasport a porovnat ji se skutečným stavem.

U přístaveb, teras, pergol, půdních vestaveb: ptát se „na papíry“ stejně důsledně jako u domu samotného.

Co to znamená pro prodávající: legalizace před prodejem šetří nervy i cenu

Prodávající často říká: „Vždyť to stojí roky a nikomu to nevadilo.“

Jenže prodej je moment, kdy se na nemovitost začne dívat někdo cizí (kupující, banka, odhadce) – a často se tím rozjede lavina dotazů.

Proč zlegalizovat (nebo aspoň dát do pořádku dokumentaci) ještě před prodejem:

Rychlejší a hladší obchod: když sedí dokumentace se skutečností, ubývá „ale“ a vyjednávání o slevě.

Méně právních rizik: kupující má nárok na pravdivé informace a dokumentaci; vy se tím chráníte proti pozdějším reklamacím.

Menší šance, že se věc dostane na úřad v nejhorší moment: jakmile se rozjede řízení o odstranění, běží krátké lhůty a je to stres.

Co bych udělal jako prodávající v praxi

Srovnat realitu s papíry: co je opravdu povolené a co stojí „navíc“.

Doplnit dokumentaci: pokud chybí, řešit pasport / dokumentaci skutečného provedení.

Kde je nesoulad, řešit legalizaci: ideálně dřív, než se do toho vloží úřad.

(Dodatečné povolení má jasná pravidla a při řízení o odstranění i jasné lhůty.)

Závěr

Dnes už není „černá stavba“ jen drobnost, která se nějak přehlédne.

Pro kupující je to potenciální finanční mina.

Pro prodávajícího brzda prodeje, důvod ke slevám a někdy i problém, který se bez úřadu nehne.

Moje doporučení z praxe: kupující ať si právní a stavební stav prověří stejně důkladně jako střechu.

A prodávající ať dá před prodejem do pořádku dokumentaci a případné nesoulady – protože čisté papíry prodávají rychleji a za lepších podmínek.

Prodáváte dům nebo chatu a máte podezření, že „něco nesedí“?

Ozvěte se mi — projdeme to dřív, než to otevře kupující nebo banka. Ušetříte si zdržení, slevy a nervy.